疫情持续的这两年，各行业发展面临诸多挑战，房地产市场亦不例外。去年上半年经过短暂回暖之后，随着信贷紧缩，部分城市政策收紧，下半年开始全国楼市一片萧条之景。土拍遇冷，成交下滑，购房者观望情绪浓重，房企也或多或少遇经营问题……

2022年行至年中，楼市迎来转变，“冷”渐消，“暖”渐来。随着全国多城从首付、利率等方面对楼市政策进行调整，楼市复苏逐步显现。不论新房还是二手，不论到访还是成交，呈向好趋势。

市场热度逐步回升 房企展现真实力

“房住不炒”是房地产市场一直以来的坚持，“稳”是楼市的主题。今年2月，住建部再次为2022年房地产发展定调，在“房住不炒”主基调下，因时制宜给出了政策方向。在此背景下，中央和地方出台密集政策扭转冷却的楼市，使其向稳前行。

就中央来说，指明方向和房贷利率调整，是促进楼市回暖的主要措施。4月底，中央政治局会议提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策。5月中旬，央行、银保监会提出，首套房商业贷款利率在LPR基准上下调20个基点，而后全国多个城市跟进，据相关机构统计，5月中旬，近20城首套房贷利率降至4.4%。目前，约13城的部分银行首套房贷利率已降至4.25%。

而在地方，放宽购房资格、降首付、交易税费减免、限售松绑等措施陆续出台。3月初，郑州出台“19条”取消认房认贷，此后，福州、成都、武汉、南京等多个省会城市均有所“行动”。杭州等地鼓励多孩家庭购房，南昌等超30城首付降至20%，重出江湖的“房票”以及官方允许首付分期等，都让大家看到了政府“救市”的决心。

在这样的利好刺激下，房地产市场热度逐步回升。

据国家统计局发布的数据显示，5月，全国房地产开发投资环比回升14%，商品房销售面积环比增长25.8%，商品房销售额环比增长29.7%，热点城市、热点区域或楼盘回升更加明显。

到了6月，市场表现更上一层楼。据克而瑞数据显示，全国80个重点城市6月前20日新建商品住宅累计成交量达1416万平方米，环比增长18%。房企销售业绩亦亮眼，据克尔瑞统计，头部房企本月全口径销售额均实现环比提升，如万科销售额为422.7亿元，环比增长44.1%；碧桂园销售额458.0亿元，环比增长21.2%；龙湖销售额为237.3亿元，环比增速更是高达75.2%，回暖趋势明显。

与此同时，购房者的态度也逐渐走出观望。以南京龙湖宸阅府项目来说，在南京房贷利率等政策刺激后，其售楼处变得越来越热闹。据销售张明介绍，以前整个售场一天只有零星的几组客户到访，现在一个人每天就要接待六七组客户，购房者下手也更加果断。5月份，他自己的成交量是8套，而6月刚过半，他已卖掉7套。

沈阳的龙湖云颂亦是如此。5月中旬当地利好政策密集出台，购房者入手更加决断。据销售介绍，其成交的房源90%都是下半个月完成的，且这种热度一直持续到现在。

如果说调控政策，为楼市回暖提供了可能，那购房者的积极态度，恰好证明了楼市回暖的真实性。

一二线城市最给力，中高端占据“风暴眼”

政策刺激下，虽说全国多地楼市回暖，但热力值差别不小，大部分热度来自一二线城市。

据中达证券研报数据显示，6月前20日，一、二线城市商品住宅成交面积环比分别增长97.6%和21.1%。比如苏州，从相关数据看，6月上半月，新房成交面积环比增加75.56%。二手房市场，从贝壳研究院发布的《二手房市场半年报》看，杭州、成都、南京等强二线城市楼市复苏的节奏和力度均领先。

一二线掀起回暖风暴，满足改善需求的中高端产品则占据“风暴眼”。一方面二胎政策下，改善需求被释放，改善客群成为一二线购房的新主力，不论是学校等配套，还是户型面积，他们都有新需求。另一方面，土拍持续供应下，一二线新房房价略高，多数新品适合改善盘。

市场成交也验证了这种情况，有数据统计，今年前四个月全国30城中，19城120平以上改善型产品成交占比较去年同期有所提升。在北京，这种趋势更为明显。今年前5个月，均价7万+的新房量价同涨，涨幅还不小。成交面积同涨41%，成交金额同涨42%，总价2000万+的豪宅成交数比去年最热阶段还增了6%。

6月，改善盘的热度更加高涨。6月24日，华润北京瑞府开盘热销35.3亿；6月29日，端礼著首次开盘，成交49.54亿元，两个项目均为千万级豪宅。同一时段，南京的鱼嘴润府、润淮府、海玥万物加等高端盘，无论是首开还是加推，几乎都是售罄状态。同样来自南京的龙湖宸阅府，截至到6月19日，到访量超过1500组，成交额已经达到3亿元。深圳的福田中心·天元、中海学仕里、信义君御山居三项目同样在6月下旬开盘，开盘去化均超八成。

这从房企销售趋势中也可窥见一二。比如坚持布局高量级城市核心地段的龙湖，其6月销售成绩表明，在政策大力刺激下，改善型购房者开始纷纷入手具有稀缺性的高品质楼盘，这也成为推动房地产市场转暖的一支重要力量。

当然，热销也和品牌影响力不无关系。在房企暴雷的当下，购房置业更看重品牌。央国企是一个选择，而有安全保障且产品力不错的民企也是一个选择。未来市场热销盘基本也在这其中产生。

下半年已开始，各地友好政策仍不断落地，业内人士预计，“随着疫情日趋稳定，下半年销售情况会逐步回升。”不出意外，一二线的品质改善盘依旧会是未来热潮中的主角。

标签： 楼市 政策 龙湖 回暖【责任编辑】董倩倩（PO438）

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